Hypothek

Die Hypothek ist nach deutschem Sachenrecht ein Grundpfandrecht. Es kann am Eigentum an einem Grundstück oder am Erbbaurecht begründet werden. Der Inhaber der Hypothek ist berechtigt, die Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück zu fordern. Das heißt, der Hypothekengläubiger darf Substanz und Nutzungen des Grundstücks durch Zwangsvollstreckung (§1147 BGB) nutzen, um die festgelegte Geldsumme zu erhalten. Durch die Hypothek ist das Grundstück dem Gläubiger verpfändet. Die Bedeutung der Hypothek tritt in der Praxis zu Gunsten der Grundschuld immer weiter zurück.

Für Pfandrechte an Schiffen gelten die besonderen Vorschriften zur Schiffshypothek, die denen zu den Grundpfandrechten weitgehend ähneln.

Im österreichischen Sachenrecht ist die Hypothek ein Pfandrecht an einer unbeweglichen Sache und somit, im Gegensatz zum deutschen Recht, auch per definitionem ein Pfandrecht.

Verhältnis zur persönlichen Forderung

Im Gegensatz zur Grundschuld besteht eine intensive Verknüpfung (Akzessorietät) der Hypothek am Grundstück mit der persönlichen Forderungen gegen den Schuldner. Für die Hypothek ist die Existenz einer solchen persönlichen, auf die Zahlung von Geld gerichteten Forderung unabdingbare gesetzliche Voraussetzung. Diese persönliche Forderung ist typischerweise ein Darlehen, muss es aber rechtlich nicht sein, auch alle anderen persönlichen Geldforderungen (z.B. aus anderen Verträgen oder auch Schadensersatzansprüche) können durch eine Hypothek besichert werden.

Bestellung der Hypothek

Die Hypothek entsteht durch Einigung (vgl. § 873 Abs.1 BGB) zwischen dem Eigentümer und dem Inhaber der persönlichen Forderung und der Eintragung (vgl. §§ 873, 1115 Abs.1 BGB) der Hypothek in das Grundbuch. Bei der Briefhypothek, die nach dem Gesetz den Regelfall darstellen soll, wird die Hypothek in einem besonderen Hypothekenbrief verbrieft. Dadurch wird erreicht, dass die Hypothek ohne Eintragung im Grundbuch durch Übergabe des Briefes übertragen werden kann, was ihre Verkehrsfähigkeit erhöht. Im Fall der Briefhypothek ist zur Entstehung neben Einigung und Eintragung zusätzlich die Übergabe des Hypothekenbriefs erforderlich.

Übertragung der Hypothek

Die Übertragung der Hypothek erfolgt durch Abtretung der persönlichen Forderung. Mit der Forderung geht die Hypothek auf den neuen Inhaber über. Dieser gesetzliche Regelfall der Hypothek wird als Verkehrshypothek bezeichnet. Bei ihrer Übertragung stellt sich das Problem, dass sich der Erwerber bei strenger Durchführung der Abhängigkeit der Hypothek von der Forderung nicht auf den Inhalt des Grundbuches verlassen könnte, weil er stets überprüfen müsste, ob die persönliche Forderung (noch) besteht. Zur Überwindung dieser Schwierigkeit erstreckt sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch der öffentliche Glaube an die Richtigkeit des Grundbuches für die Hypothek auch auf die Forderung. Die Hypothek kann also auch dann gutgläubig erworben werden, wenn entgegen dem Grundbuch die Forderung nicht (mehr) existiert.

Für die Sicherungshypothek gilt das nicht. Sie ist streng akzessorisch zur persönlichen Forderung. Bei ihr kann sich der Erwerber zum Beweise der Forderung nicht auf das Grundbuch berufen. Einen Spezialfall der Sicherungshypothek stellt die Höchstbetragshypothek dar. Sie ist eine Sicherungshypothek, bei der nicht eine bestimmte Forderung in bestimmter Höhe gesichert wird, sondern im Grundbuch nur ein Höchstbetrag genannt wird, die Feststellung der Forderung aber vorbehalten bleibt.

Hypothekenhaftung

Die Haftung des Grundstücks für die Hypothek erstreckt sich auf die wesentlichen und nicht wesentlichen Bestandteile einschließlich der Erzeugnisse, auf das Zubehör des Grundstücks, die Miet- und Pachtforderungen und auf die Versicherungsforderungen aus der Versicherung von Gegenständen, die zur Haftungsmasse gehören.

Wirtschaftliche Bedeutung

Darlehen, die durch Hypotheken besichert werden, können meist zu günstigeren Zinssätzen gewährt werden. Wenn der Beleihungswert des Grundstückes 60% der Hypothek übersteigt, reduziert sich bei der kreditgebenden Bank die Belastung der haftenden Eigenmittel.

Werden Hypothekendarlehen von spezialiserten Kreditinstituten, den Hypothekenbanken oder Schiffshypothekenbanken, gewährt, so wird für diese die Refinanzierung am Kapitalmarkt durch die Emission von Pfandbriefen erleichtert. Dies kann wiederum zu geringeren Refinanzierungskosten führen.

Weblinks

• §§ 1113 ff. BGB