Grundbuch

Deutschland

Für jedes Grundstück gibt es ein vom Amtsgericht geführtes Grundbuch. Die Amtsgerichte sind als Grundbuchämter für die in ihrem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig. In Baden-Württemberg sind z. T. die staatlichen Notariate und die größeren Gemeinden als Grundbuchämter zuständig.

Das Grundbuch enthält ein Bestandsverzeichnis (Register), in dem Lage und Größe des Grundstücks entsprechend der Bezeichnung im Kataster (nach Flurstücknummern) vermerkt sind. Ferner werden in dem Register Grundstücksrechte (Wohnungseigentum, Erbbaurecht) verzeichnet. Dem Bestandsverzeichnis folgen drei Abteilungen.

• Erste Abteilung: enthält die Eigentümer oder Bruchteilseigentümer und die Grundlagen der Eintragung
• Zweite Abteilung: verzeichnet die Lasten und Beschränkungen, hierzu zählen Auflassungsvormerkung für die Zeit zwischen Abschluss eines Kaufvertrages und dessen endgültigem Vollzug, Baubeschränkungen, Wegerechte
• Dritte Abteilung: Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden und Zwangshypotheken, die beispielsweise die Finanzämter für Steuerschulden in einem verkürzten Verfahren eintragen können.

Löschungen im Grundbuch bedeuten nicht, dass ein Eintrag entfernt wird, da jede Maßnahme, auch die erledigte, im Grundbuch lesbar bleiben muss. Er wird vielmehr gerötet, also rot unterstrichen und die Löschung als Vermerk eingetragen. Inzwischen sind sehr viele Grundbücher bereits auf ein elektronisches Verfahren umgestellt worden.

Eintragungen und Veränderungen im Grundbuch setzen einen Antrag und die Bewilligung des voreingetragenen Betroffenen voraus. So bedarf es bei dem Vollzug des Kaufs einer Immobilie durch Eigentumsübertragung (vgl. Auflassung) stets auch der Umschreibung des Grundbuchs. Eine solche wird nur mit der notariell beglaubigten Kaufvertragsurkunde, der beurkundeten Auflassung und zusätzlich einer Steuerunbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes möglich.

Gegen falsche Eintragungen gibt es den Rechtsbehelf der Beschwerde, wenn eine Amtslöschung vorzunehmen oder ein Amtswiderspruch einzutragen ist. Ansonsten ist die Berichtigung nur mit dem Willen des Eingetragenen bzw. durch Verpflichtungsklage gegen den Eingetragenen zu erreichen. Der dingliche Berichtigungsanspruch verjährt nicht.

Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt.

Besondere Bedeutung für den Grundstückskauf hat der öffentliche Glaube des Grundbuchs gem. § 892 BGB. Danach wird die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs zu Gunsten des gutgläubigen Erwerbers fingiert. Geschützt ist allerdings nur der rechtgeschäftliche Erwerb von Rechten durch Verkehrsgeschäft.

Zum Grundbuch gehört immer auch die zugehörige Grundbuchakte, die Ausfertigungen der Grundlagen der gültigen Eintragungen enthält: Kaufvertrag, Grundschuldbestellung.

Siehe auch: Sachenrecht

Österreich

In Österreich ist das Grundbuch bei den Bezirksgerichten angesiedelt. Es wird im Wege der automationsunterstützten Datenverarbeitung geführt.

Das Hauptbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem für alle Liegenschaften folgendes eingetragen ist:

• das so genannte Gutbestandsblatt auf dem Blatt A: Hier werden die Größe, Bebauung etc. eingetragen und auch die Dienstbarkeiten oder Servituten, die dieses Grundstück an anderen Grundstücken hat;
• die Eigentumsverhältnisse auf dem Blatt B: Hier sind die Eigentümer ersichtlich;
• das so genannte Lastenblatt auf dem Blatt C: Es sind hier die Servituten von anderen, die dieses Grundstück betreffen, eingetragen. Aber auch Belastungen wie Schulden, die grundbücherlich verbürgt sind, sind hier eingetragen.

• Nicht mehr aktuelle Eintragungen befinden sich im Verzeichnis der gelöschten Eintragungen.

Die Urkunden, welche die Grundlage für die Eintragungen bildeten, werden in der Urkundensammlung aufbewahrt.

Jedermann darf darauf vertrauen, dass die Eintragungen richtig sind (Materielles Publizitätsprinzip).

Eine Abschrift oder ein Ausdruck, der eine bestimmte Liegenschaft betrifft, wird als Grundbuchsauszug bezeichnet.

Das Grundbuch ist öffentlich, das heißt, dass jedermann in das Grundbuch Einsicht nehmen und sich Auszüge erstellen lassen kann.

Außerdem gibt es noch separate Sondergrundbücher:

• Landtafeln für ehemalige adlige Güter
• Bergbücher
• Eisenbahnbücher
• Wasserbücher

England

Das Domesday Book war das große, unter Wilhelm, dem Eroberer für England entworfene Grundbuch, das die Verteilung des Grundbesitzes genau festlegte.

Weblinks

• Österreichlexikon zum Grundbuch
• Übersicht der Bundesnotarkammer zur Einführung des Elektronischen Grundbuchs